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ラジオNIKKEI第1 毎週水曜日 8:40~9:00
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海外マーケット動向・今日の個別材料・そして明日に向けての個別銘柄まで欲張りな20分間!出演は、需給ならおまかせ!スプリングキャピタル代表 井上哲男氏。独自の視点で今日のマーケットの見方を語ります。

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2月26日の「アサザイ 今日の1社」はSOSiLA物流リート投資法人(2979)を放送しました。 [「今日の1社」取材後記]

2020.02/27 今日の1社担当 記事URL

 2月26日の「アサザイ 今日の1社」はSOSiLA物流リート投資法人(2979・東証)を放送しました。

 今回は、住商リアルティ・マネジメント株式会社 取締役 上場リート事業部長 矢野 正明 様にお越しいただき、スポンサー会社としての住友商事、SOSiLAシリーズの特徴、成長戦略等についてお話を伺いました。

~住友商事グループ初の上場リート~
 
 同リートは、スポンサーである住友商事が開発する、物流施設「SOSiLA」シリーズに重点投資する物流施設リートとして、昨年12月10日に上場されたばかりの新しいリートです。

 SOSiLAシリーズの特徴は、立地・ハード・ソフト面の3点に強みを有している点です。 
 「立地」では、人口密度が高く消費地に近い都市部を配送先としてカバーしているため、輸送費削減と労働力確保の両面から物流企業の課題解決をサポートしております。
 「ハード」では、長い歴史を持つデベロッパーとしてのモノづくりのノウハウを生かした、「物流の効率化」、「環境への配慮」、「安全性・BCP対応」、「快適な労働環境」を意識した施設づくりによってテナントをサポートしております。
 「ソフト面」では、テナントに対して新たな技術を含む物流効率化へのソリューションを提供・テナントの設備投資を促し、入居の長期安定化を図っています。

 総合商社でありながら不動産事業に100年の歴史と強みを有している住友商事が、総合商社の広範なネットワークを活用した用地取得・リーシングと総合デベロッパーとしての開発ノウハウを活かして、「SOSiLA」シリーズを通じた着実な外部成長と内部成長を進めています。

 それでは同投資法人の代表物件をご紹介します。ぜひご覧ください。


▼SOSiLA横浜港北 








 都心から20km圏内に位置し、東名高速道路の「横浜青葉」ICから約4.9km、東名高速道路と並行する国道246号へもほぼ同距離でアクセス可能であり、同じく都心方面につながる第三京浜「港北」ICや、首都高速横浜北線「新横浜」ICも利用可能です。更に、首都圏を環状につなぐ国道16号線にも近く、近隣や都心方面への高頻度輸配送や、首都圏一円への広域輸配送にも対応できる立地です。
 近年は、テナントとなる荷主や3PL業者が施設内における従業者の確保を課題に挙げることが多いですが、本物件はJR横浜線・横浜市営地下鉄グリーンライン「中山」駅から徒歩圏内に位置し、雇用の面でも非常に有利な環境にあります。


▼SOSiLA相模原









 都心から40km圏内に位置し、東京都心と中京圏、近畿圏を結んでいる東名高速道路及び中央自動車道に接続する首都圏中央連絡自動車道(圏央道)「相模原愛川」ICから、接道する国道129号を経由して約3.3kmの距離にあり、都心方面への輸配送のみならず、東名阪間の幹線輸送を利用した全国的な輸配送も可能です。


▼SOSiLA春日部








 都心から40km圏内に位置し、東京都心から栃木県を経て東北地方に繋がる国道4号と、首都圏を環状に結ぶ国道16号へのアクセスがよく、近隣への配送や広域の輸配送のほか、北関東などに生産拠点を持つ製造業の首都圏へのゲートウェイ拠点としても利用可能な立地です。
 また、東武鉄道「春日部」駅及び「南桜井」駅から、近くのイオンモール春日部までバスが多数運行されており、広域からの雇用確保が可能な立地です。


~5年後に2,000億円の資産規模の達成を目指す~
 同リートの、上場時のポートフォリオは、物流不動産が5物件、インダストリアル不動産が2物件の合計7物件で765億円の資産規模です。鑑定NOI利回りは4.9%、うち物流不動産の平均築年数は1.9年で、住友商事が開発した最新鋭で築浅の物件が揃ったと言えます。
 現在、住友商事の物流不動産事業は、年間300億円程度の新規開発を進めており、、開発予定物件も含めると累積での規模は金額ベースでは約2,000億円まで拡大が進んできました。同リートのパイプライン候補となる物件は現在11物件あり、このうち既にファンド化されている3物件を除いた8物件が優先交渉権の対象となっています。

 住友商事は、今後も、これまで同じく年間約300億円程度の物流施設を継続的に開発していく予定です。同リートが目標に掲げている「上場年後に2,000億円」の資産規模は十分に達成可能と考えられています。

 「これからも、住友商事グループによる一気通貫のサポート体制と言った強みを生かし、長期安定的な運営の実現と、投資価値の最大化を目指してゆく」と語る同リートの今後の展開に、アサザイも注目してゆきたいと思います。

~Podcast配信のお知らせ~
本日の放送はPodcast配信にて早速アップされております。是非お聞きください。
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住商リアルティ・マネジメント株式会社 取締役 上場リート事業部長 矢野 正明さま


















(ウェブサイト)
SOSiLA物流リート投資法人 ウェブサイト

2月26日の「アサザイ 今日の1社」はSOSiLA物流リート投資法人(2979)を放送します。

2020.02/25 今日の1社担当 記事URL

 2月26日の「アサザイ 今日の1社」はSOSiLA物流リート投資法人(2979・東証)を放送します。

 今回は、昨年12月10日に上場されたばかりの新しいリートのご紹介です。
 同社は、スポンサーである住友商事が開発する、物流施設「SOSiLA」シリーズに重点投資する物流施設REITで、住友商事グループとして初めての上場リートとして話題となりました。

 SOSiLAシリーズとは、住友商事が物流不動産事業に本腰を入れて取り組むにあたり、名付けたブランドです。輸送費の削減、多頻度化する配送への対応といった問題を解決できる「立地」、冷凍冷蔵設備や自動ラックなどを設置したいテナントのニーズに応えられる「ハード面」、テナントに対して新たな技術を含む物流効率化へのソリューションを提供できる「ソフト面」において力を発揮できるブランドとして高い評価を得ています。

 上場時のポートフォリオは、物流不動産が5物件、インダストリアル不動産が2物件の合計7物件で765億円の資産規模です。そして、賃貸借契約の平均残存期間は8.4年と、長期、安定的な運用が可能なポートフォリオとなっています。

 今回は、住商リアルティ・マネジメント株式会社 取締役 上場リート事業部長 矢野 正明 様にお越しいただき、スポンサー会社としての住友商事、SOSiLAシリーズの特徴、成長戦略等についてお話を伺いました。

 どうぞお楽しみに!

SOSiLA物流リート投資法人 ウェブサイト

2月19日の「アサザイ 今日の1社」はテンポイノベーション(3484)を放送しました。 [「今日の1社」取材後記]

2020.02/19 今日の1社担当 記事URL

 2月19日の「アサザイ 今日の1社」はテンポイノベーション(3484・東証1部)を放送しました。

 今回は、代表取締役 原 康雄 様にお越しいただき、沿革と事業内容・強み・今後の成長戦略・株主還元等について詳しくお話を伺いました。

 同社は、不動産オーナーから飲食店舗物件を居抜きの状態で借り、それを飲食店テナントに転貸することを専門に行う、店舗転貸借事業を展開しています。
 
 飲食店の扱いは住居やオフィスとは違った、特殊な知識ノウハウが求められる中、「店舗の総合プロフェッショナル集団」を標榜に、全社員を飲食店舗物件に特化したプロフェッショナルとして組織化を図る事で専門性の高い人材の育成に成功しています。今回は、そのような同社の強みについて大いに語って頂きました。

 井上哲男より取材後記が届いております。ぜひご覧ください。 

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取材後記
テンポイノベーション(3484)(東証1部)
ラジオNIKKEIスタジオで取材・収録
お相手は、代表取締役の 原 康雄 (はら やすお)様

「成長確度は極めて高いと判断する」

▼飲食店舗の転貸借に特化したビジネス展開
 不動産オーナーから飲食店舗物件を居抜きの状態で借り、それを飲食店テナントに転貸することを専門に行っている「店舗専門不動産会社」である。東証の業種区分は不動産業であるが、住宅や事務所等のアセットクラスは一切扱わず、また、仲介も行っていない。飲食店舗の転貸借のみに特化しているのが大きな特徴と言える。

 このビジネスを始めたのは、2005年にレインズインターナショナル社の傘下で、居抜き物件を活用した事業を開始し、出展支援事業を開始したことに遡る。その後、現在のアイフラッグ社傘下を経て、2009年からクロップス社の傘下となり、2011年より、主要事業を不動産業の店舗賃貸事業と位置付け成長し、2017年にマザーズに上場し、翌年2018年に東証一部に市場昇格した。

 物件のエリア特性としては、東京23区の中心部で集中的に物件を確保しているということ。
 昨年3月期の転貸借物件数は1,459件あったが、うち東京都内の物件数が9割を超えていた。なぜ、東京、特に東京23区内の物件が中心かと言うと、それは市場性が高いことが理由である。東京都の飲食店は約8万店舗あり、そのうち年間約7%が開業・廃業しており、新陳代謝を繰り返している。これが市場性の高い理由だ。

▼テンポイノベーションの強み
 同社の第1の「強み」は専門性の高い人材の育成に成功しているということ。
 飲食店の扱いは住居やオフィスとは違った、特殊な知識、ノウハウが求められるが、同社は、「店舗の総合プロフェッショナル集団」を標榜しており、全社員を飲食店舗物件に特化したプロフェッショナルとして組織化を図っており、その結果、専門性の高い人材の育成に成功している。無論、ここには、店舗転貸借事業専門で事業展開をしているのが同社のみであるため、会社として営業や物件管理の専門的なノウハウをこれまで蓄積してきた優位性が活かされている。

 これにより、「優先的、独占的な物件開発活動」、「最速・最短でのリーシング活動」を行い、「(高い)トラブル解決力」、「(低い)月末未入金率」を誇っているが、他方、地場の有力不動産業者との強力なネットワークを構築してきたことも強みである。

 今年度の第2四半期決算から、新たに決算短信の報告セグメントに「不動産売買事業」を報告セグメントに追加した。これは、文字通り、店舗の売買なのだが、あくまでも主力事業は「店舗転貸借事業」であり、これは、その事業の鍵を握っている不動産業者との関係強化が目的である。

▼転貸借物件数5,500件の達成に向けて
 業績も極めて好調だ。上場以来、これまで売上、各利益ともに着実に増収・増益を果たしてきたが、この3月期につきましては、売上高で前期比21.7%の増収、営業利益で9.3%の増益を見込んでいる。
 この2月3日に第3四半期決算を発表致したが、売上高は過去最高を更新し、収益共に前年同期比で20%以上増加している。内容を見ると、店舗転貸借事業はほぼ計画通りの推移であったが、上記の不動産売買事業においてさっそく、利益が大きく発生している。不動産業者との関係強化が目的の事業とはいえ、利益率の高い物件をきちんと目利きし、成約していたということであろう。

 同社は、2022年3月期を最終年度とした中期経営計画を発表しており、この最終年度には、売上高143億円、営業利益12億円を見込んでいる。また、長期的な目標としては、2023年3月期の転貸借物件3,000件、営業100名体制を築くことを掲げている。
 そして、これは、2027年3月期に転貸借物件数5,500件を目指すためのマイルストーンと言える。基本の重点方針は、「転貸借事業に特化」、「不動産業者とのリレーションシップ強化」、「知名度・認知度の向上」の3点。好調な業績、先行者メリット、そして、獲得したノウハウが活かされたプロフェッショナル人材の育成成功。

 今後、東京都内の物件シェアをさらに拡大し、その後は、横展開も十分に期待できると私は考えている。現在のところ、その成長路線を阻む要因を私は見つけることができない。
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取材後記は以上です。いかがでしたか。

本日の放送はPodcast配信にて早速アップされております、是非お聴きください。

それでは来週もお楽しみに!


(関連ウェブ)

テンポイノベーション IRサイト
いつも聴く!ポッドキャスト


代表取締役 原 康雄さまと

2月19日の「アサザイ 今日の1社」はテンポイノベーション(3484)を放送します。

2020.02/18 今日の1社担当 記事URL

 2月19日の「アサザイ 今日の1社」はテンポイノベーション(3484・東証1部)を放送します。

 同社は、不動産オーナーから飲食店舗物件を居抜きの状態で借り、それを飲食店テナントに転貸することを専門に行う、店舗転貸借事業を展開しています。
 
 業種区分は不動産業ですが、住宅や事務所等は一切扱わず飲食店舗の転貸借のみに特化しているのが大きな特徴です。
 物件は、昨年3月期の転貸借物物件の1,459件のうち、東京都内の物件数が9割を超える等、1都3県の居抜き案件に集中して事業を展開しています。

 今回は、代表取締役 原 康雄 様にお越しいただき、沿革と事業内容・強み・今後の成長戦略・株主還元等について詳しくお話を伺いました。

 どうぞお楽しみに!

テンポイノベーション ウェブサイト

2月12日の「アサザイ 今日の1社」はハイマックス(4299)を放送しました。 [「今日の1社」取材後記]

2020.02/12 今日の1社担当 記事URL

 2月12日の「アサザイ 今日の1社」はハイマックス(4299・東証1部)を放送しました。

 今回は代表取締役社長 中島 太 様にお越しいただき、沿革と事業内容・強み・今後の成長戦略・株主還元等について詳しくお話を伺いました。

 同社は、システム化計画の企画から、設計・開発、稼働後のメンテナンスまで、システムのライフサイクル各領域にわたるソリューションを提供しています。
 特に強みを持つのは、売上の約7割を占める金融(銀行・証券・保険・クレジット)向けのシステム開発であり、個別の顧客企業も各業界のリーディングカンパニーが中心です。また、顧客の約8割以上の企業が、20年以上に亘って継続取引をしているなど、非常に高い評価を得ています。

 現在は、新規事業として、企業の業務の効率化・生産性の向上に寄与するソリューションの提供に注力するなど、非金融向け業種への拡大を図るべく取り組みを続けています。

 井上哲男より取材後記が届いております。ぜひご覧ください。

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取材後記
ハイマックス(4299)(東証1部)
ラジオNIKKEIスタジオで取材・収録
お相手は、代表取締役社長 の 中島 太(なかじま つよし)様

「44年も前の"ビジョン経営"」

▼「まだ見ぬ未来が求めるもの」を考え、突き詰める
 いまや、どの企業が事業を展開する際も、パソコンを用いて自動的に対応するシステム化が求められているが、同社は、基幹システムについて、システム化計画の企画段階、設計段階、開発段階という川上のフェーズから、実際にシステムが稼働してからのメンテナンスという川下に至るまで、全てのフェーズにおいて付加価値の高いサービスを提供している。

 同社の設立は1976年。もう44年の歴史があるが、設立当初から技術力の向上、及び人材の育成に注力してきたという。具体的には、まだ、売上高が10億円にも満たなかった1986年から先端技術の研究開発に努める部署を設立し、1988年からは人材開発の専門部署を作り、社内の教育体制を確立したという。
 当時から"まだ見ぬ未来が求めるもの"を考え、突き詰めることが、持続的な成長を遂げるのに必要なことであると、先行投資も含めて継続してきたことが、私が考える、同社の第1の特長である。

▼継続したシステム・ライフサイクルへの参加に成功
 同社の業種別売上構成の7割が、銀行、証券、保険、クレジットの金融4業種であるが、この金融のシステムは高度、且つ求められる確実性が極めて高く、この構成比が高いことは、情報通信業において、いかに高度なソリューションを提供しているかの証でもある。また、残りの3割についても、公共、流通といった、同じく確実性が求められる業種が並んでいる。

 そして、個別の顧客企業に目をやると、それらは各業界のリーディングカンパニーが中心であり、実に20年以上に亘って継続取引をしている企業が8割以上も占めるという。そして、このことは、同社の最大の「強み」を示唆している。

 どういうことか。
 8割もの顧客が、長年に亘り同社とつきあっているということは、同社が、冒頭に述べた"川上から川下まで"、企業と直接かかわり、そして、寄り添うことにより、個別の企業がシステムに求めることを深く認識しているからこそ、その企業が次世代のシステム開発を必要とした際に、やはり、"最もその会社のシステムを理解している"同社にソリューションを求めるという「継続したシステム・ライフサイクルへの参加」に成功しているということにほかならないからだ。

▼ハイマックスが持つ2つの強み
 このことに加えて社長が語った強みは2つ。 
 1つは「高い技術力を持った人材と動員力」。
 同社のシステムエンジニアが保有するIT関連資格数、保有率は、業界においても極めて高い水準となっているが、これは同じく前段に記した、早くから専門部署を構えて臨んだ人材育成が、システムの構築請負に際に最も重要である「プロジェクトマネジメント力」の向上を意識したものであったということであろう。
 また、技術水準の高さとともに、在籍しているシステムエンジニア人員が500名を超えることから、(時間的に余裕がなくとも)大規模なシステムの構築が必要となった場合の対応ができるという「動員力」を誇っている。

 そして、最後の強みは「健全な財務体質」。
 創業以来、無借金経営を継続しており、自己資本比率は約70%と情報通信業のなかでも高い水準を維持しているが、「健全な財務体質は、お客様への継続的なサービスの提供に対する信頼感に繋がる一方、人材育成に対する継続的な投資を可能とさせるという観点からも心掛けてきたこと」と述べられた。

 そのとき、私はふと思うことがあった。
 それは、無論、当時はそのような言葉は存在しなかったので、おそらく同社も意識したわけではないだろうが、同社が行ってきたことは、まさしく立派な「ビジョン経営」であるということだ。
 会社設立からの「意義を認識した無借金経営」、「先端技術の研究開発」、「人材開発の専門部署」。これらは、将来の自社のあるべき姿、そして自社に対して求める顧客、社会の情勢・ニーズというものを意識した施策であったと私の目には映る。
 現在、「10年後のあるべき姿」を語る企業は多い。しかし同社は、44年も前からそれを正確に認識したビジョン経営を行っていたことに、ただ、ただ驚く。
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取材後記は以上です。いかがでしたか。

本日の放送はPodcast配信にて早速アップされております、是非お聴きください。

それでは来週もお楽しみに!

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代表取締役社長 中島 太さまと

2月12日の「アサザイ 今日の1社」はハイマックス(4299)を放送します。

2020.02/10 今日の1社担当 記事URL

 2月12日の「アサザイ 今日の1社」はハイマックス(4299・東証1部)を放送します。

 同社は、システム化計画の企画から、設計・開発、稼働後のメンテナンスまで、システムのライフサイクル各領域にわたるソリューションを提供しています。

 特に強みを持つのは、売り上げの約7割を占める金融(銀行・証券・保険・クレジット)向けのシステム開発であり、個別の顧客企業も各業界のリーディングカンパニーが中心です。
 そして、顧客の約8割以上の企業が、20年以上に亘って継続取引をしているなど、非常に高い評価を得ているSI企業です。

 今回は代表取締役社長 中島 太 様にお越しいただき、沿革と事業内容・強み・今後の成長戦略・株主還元等について詳しくお話を伺いました。

 どうぞお楽しみに!

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井上 哲男
いのうえ てつお

上智大学卒業後、国内保険会社での運用部門を経て、UAMジャパン・インク チーフ・ストラテジスト兼株式運用部長に転身。その後、プラウド投資顧問、QUICK、MCP証券などでストラテジストを務め、2014年3月よりスプリングキャピタル株式会社代表。

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