4月27日の「アサザイ 今日の1社」は、投資法人みらい（3476、東証）を放送しました。
今回は、資産運用会社である三井物産・イデラパートナーズ株式会社の代表取締役社長 菅沼 通夫 様にお越しいただき、リートの特徴からコロナ禍での取組みから今後の成長戦略等について詳しくお話を伺いました。
～２つのスポンサーの強みを活用した総合型リート～
同リートは複数の用途の不動産を投資対象とする総合型のリートであり、「コアアセット」と呼んでいるオフィス・商業施設・ホテルなどの伝統的な不動産を中心としつつ、そこに「グロースアセット」と呼んでいる高い収益性や収益成長が期待できる不動産を加えることで、安定性に成長性を加えるという独自の運用戦略を持っています。
スポンサーは三井物産グループの三井物産アセットマネジメント・ホールディングスと独立系の不動産投資顧問会社であるイデラ キャピタルマネジメント。
三井物産アセットマネジメント・ホールディングスは、三井物産グループの不動産アセットマネジメント事業を統括する中核会社として、国内初の物流特化型リートである「日本ロジスティクスファンド投資法」の運用会社や、私募ファンド運用会社を傘下に有しており、グループ全体で多様なアセットタイプの運営を行ってきた実績があります。
一方のイデラキャピタルマネジメントは、国内不動産証券化の黎明期の2000年代初頭より不動産の投資運用を行ってきました独立系の不動産投資顧問会社です。特に、物件のバリューアップやテナントリーシングといった、三井物産グループに無い強みを持つ運用会社です。
これら両スポンサーの強みをスポンサーサポートとして受け、同リートのポートフォリオは、38物件、取得価格ベースで1,645億円にまで拡大しております。
～コロナ禍で変化する環境への取組み～
今回のコロナ禍においては、コロナ前に策定した「中期経営計画」への取組みを中止し、コロナ禍での課題解決策として2020年6月に「みらいリバイバルプラン」を公表。非常に素早い対応でしたが、環境の変化を踏まえてプランを示す姿勢は、将来取組むべき道筋を投資家にきちんと示す"経営戦略の見える化"に拘っていると話す同社のポリシーの表れと言えます。
このプランに沿って物件入替によるポートフォリオのディフェンシブ性向上とともに、2つの個別物件の課題解決に取り組みました。
総合型の強みを活かした柔軟性と2つのスポンサーのノウハウを発揮した2物件での取り組みはこちら。
▼BizMiiX淀屋橋
コロナの影響によりホテルオペレーターが破綻した大阪心斎橋のバジェット型ホテルを、物件価値向上を目的に「セットアップ型サービスオフィス」へコンバージョン。コロナ禍でのサテライト/サービスオフィス需要の高まりもあり、順調に稼働率が向上。
▼ミ・ナーラ
同物件は、2017年10月の取得以来バリューアップに取り組んできたが、さらなる施設繁華性向上を実現するために施設管理運営会社の変更や核テナントである一階スーパーマーケットの入替等の"抜本的な"再生プランを実行。集客数と施設売上のいずれついても想定を超える水準で推移するなど、再リニューアルは順調に推移。
～ポストコロナでの成長戦略～
ポストコロナ期における成長を「第二期ＡＵＭ拡大期」と位置付けて、ＡＵＭ拡大に舵を切った同リート。その最初の取組みとして、昨年2021年12期に第4回公募増資を実施しており、引き続きポートフォリオの「ディフェンシブ性」を高めることに軸足を置いて、「生活密着型商業施設」や商業系・インダストリアル系の底地、新規供給が少なくテレワークの影響が限定的な地方中核都市の中規模オフィスの合計4物件106億円の物件を取得しており、外部成長における今後のイメージを示しています。
ポストコロナの中長期の戦略目標として、次回2022年4月期の決算発表の際に定量目標を含む新たな「中期経営計画」を公表するという同リート。今後の道筋を投資家にきちんと示して実行していく同リートに、アサザイも注目して行きたいと思います。
～Podcast配信のお知らせ～
本日の放送はPodcast配信にて早速アップされております。
（ウェブサイト）
■投資法人みらい ウェブサイト
三井物産・イデラパートナーズ株式会社 代表取締役社長 菅沼 通夫 様と
