11月24日の「アサザイ　今日の1社」は、フロンティア不動産投資法人（8964、東証）を放送しました。

　今回は、三井不動産フロンティアリートマネジメント 代表取締役社長 小野 伸太郎 様にお越しいただき、リートの特徴からコロナ禍における影響、また現在の商業施設を取り巻く状況から今後の戦略まで詳しくお話を伺いました。

～三井不動産をスポンサーとする商業施設特化型J-REIT～
　同リートは、オフィス、住宅等以外に商業施設「ららぽーと」や「三井アウトレットパーク」等を全国各地で展開している三井不動産をスポンサーとする商業施設特化型J-REITです。

　現在、全国各地に39の商業施設、資産規模で3,611億円を保有しており、大規模ショッピングセンターを始め、食品スーパーと日常使いの専門店の中規模ショッピングセンター、また各都市の商業エリアの一等地にあるような都心型商業施設や土地だけを保有する底地など様々なタイプの商業施設をバランスよく分散して保有しています。

　また、賃料収入の99％を固定賃料としており、かつ契約の6割以上がエンドテナントの賃料動向に左右されにくい固定型マスターリース契約となっていることから、ポートフォリオの分散効果と合わせてこのコロナ禍でも分配金を下げることなく安定した運用が行えているのが特徴です。

～約2年ぶりの公募増資の実施～
　同リートは今年に入り投資口価格がコロナ前の水準まで回復してきたこと等の状況を踏まえ、７月に約２年ぶりとなる公募増資を行っています。増資により調達した資金で、「新三郷」駅直結の大型商業施設「ららぽーと新三郷」の追加取得と、また東京都心の物件である「銀座５丁目グローブ」と「竹下通りスクエア」を新たに取得しましたが、これら3物件は全てスポンサーである三井不動産が開発した物件となっています。

　都心型の商業施設はコロナ禍で全体的に打撃を受けているものの、アフターコロナを視野に入れて取得した東京都心の２物件は、契約条件などが手堅く設定されており、コロナ禍においても安定的な収益が確保されています。

　それでは、同リートの代表物件をご紹介します。ぜひご覧ください。


▼三井ショッピングパークららぽーと新三郷 (埼玉県）









スポンサー三井不動産が中心となり一体開発した大規模複合都市「新三郷ららシティ」に所在し、JR武蔵野線「新三郷」駅直結の大型商業施設。周辺には「イケア」、同リートが底地を保有する「コストコ」等もあり、近隣からも遠方からも多くのお客様が訪れる。


▼銀座5丁目グローブ (東京都)

東京メトロ銀座線「銀座」駅至近、ハイブランドショップが立ち並ぶみゆき通り沿いに立地。
1～2階に米国発バッグブランド「TUMI」の日本最大の直営店が入居。


▼竹下通りスクエア (東京都)

JR山手線「原宿」駅竹下口より徒歩2分。ティーンズファッションの聖地竹下通り沿いに立地。
地下1階～地上3階にはキーテナントとして三越伊勢丹グループが展開する「ALTA」が入居。

 ～コロナ収束後のライフスタイルに合わせたリアル店舗の求心力の強化～
　先月より行動制限も緩和されて、売り上げも回復してきている商業施設ですが、小野社長は「アフターコロナでの動向としては時間消費、体験消費などの魅力が再評価されており、その中で特に都心型の商業施設が立地するハイストリートはトレンドの発信拠点としての機能が高く、そこでの体験はエンターテイメントであり、他の立地やネット空間では代替え難い魅力がある」と考えており、またECの拡大においては「商品を近隣の店舗でピックアップするというような実店舗とECの連携の動きが強まっている」という認識で、今後の戦略としては、運営面においてコロナ収束後のライフスタイルに合わせたリアル店舗の求心力を強化したテナント構成や施設づくりに注力し、お客様、テナントからも選ばれる施設づくりを目指して取り組みを続けていくとしています。

　今後もこれまでのバランスを重視した分散投資という方針を変更せず、「ららぽーと」のような「郊外型大規模施設」と、銀座や原宿、心斎橋といった国内有数の商業集積地の中で、優良な立地の「都心型」の物件の両軸を中心に、三井不動産のスポンサーサポートを最大限活用しながら安定した分配金成長を図ってゆきたいと語る同リートの取り組みをアサザイも追いかけてゆきたいと思います。

 ～Podcast配信のお知らせ～
　本日の放送はPodcast配信にて早速アップされております。是非お聞きください。　
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三井不動産フロンティアリートマネジメント 代表取締役社長 小野 伸太郎さまと