10月27日の「アサザイ　今日の1社」は、スターアジア不動産投資法人　（3468、東証）を放送しました。

今回は、スターアジア投資顧問株式会社 代表取締役社長 加藤 篤志 様にお越しいただき、リートの特徴、コロナ禍の影響、中期計画、成長戦略等についてお話を伺いました。

～スターアジアグループをスポンサーとする総合型J-REIT～
　同リートは、スターアジアグループをスポンサーとする総合型J-REITです。
　スターアジアグループは2007年に投資を開始した独立系の不動産投資ファンドマネジャーであり、累計投資額は約8,700億円に達しています。
　運用する資金の出し手である投資家は、主として米国の大学の基金や財団、年金基金など著名な投資家が名を連ねています。投資家顧客第一を標榜するなかで実績の積み重ねにより信任を得ることができており、ほとんどがリピーターとなっているとのことです。

　同リートはこれまで、スポンサーの投資家顧客第一の理念を継承した「投資主利益の最大化に資すると考えられる施策は検討し実行する」というアクティブマネジメントを推し進め、４度の公募増資、７度の資産入替、さくら総合リートとの合併など、様々な取り組みを行ってきました。
　現在、ポートフォリオの資産規模は2016年の上場時の614億円（18物件）から約2.9倍の約1,800億円（60物件）にまで成長しており、人口が集積している東京圏を中心に、アセットタイプ分散型のポートフォリオを構成しています。

　同リートの代表物件をご紹介します。ぜひご覧ください。


▼アーバンセンター博多

















●スポンサーグループであるスターアジア総合開発によるオフィス開発第1号案件
●九州最大のターミナル駅である「博多」駅東側に立地し、九州地方におけるビジネスの中心地でありオフィスに対する需要は高い
●2020年9月竣工、角地に建ち、道路面二面の外壁はカーテンウォール仕様により重厚感があり、100坪超の基準階賃貸面積はエリアでの希少性が高いマルチテナント型オフィスビル
●柔軟な分割対応も可能なビルで、地元企業及び九州地方での支店等の拠点として、幅広い業種のテナント企業に対して訴求性が高い


▼アーバンパーク常盤台公園









●東京圏（神奈川県横浜市）に所在し、ターミナル駅である「横浜」駅及び新駅である「羽沢横浜国大」駅へアクセス可能、また複数の自動車専用道路が利用でき、車の利用者にとっても利便性が高いエリアに立地
●近隣には、広大な緑を誇る常盤公園及び横浜国立大学キャンパスが所在し、緑豊かで良好な居住環境であることから、ファミリー層を中心に、特に子育て世帯への訴求力は高い
●全戸が３LDK（66.0㎡）であり、エリア特性に合致した間取り。2016年に共用部及び専有部（全戸）のリニューアル工事が実施され、住設機器も入れ替えられており住宅賃貸マーケットにおける競争力は高い


▼原木ロジスティクス












●多くの物流施設が集積している千葉湾岸エリアに立地し、かつ最寄駅から徒歩圏内であり、従業員確保の観点からも訴求性が高い
●築浅物件であることに加え、十分なスペースの接車バース・乗用エレベーター1台、荷物用エレベーター2台と円滑な搬出入作業を行うことができるとともに、階高約6.5m、柱スパン約9～11mと汎用性の高い最新鋭設備を兼ね備えた物件
●都心部へのアクセスに加え、外環道の開通により、首都圏を広域的にアクセスすることが可能
●DBJグリーンビルディング認証取得「非常に優れた「環境・社会への配慮」がなされた建物」


～成長を加速する基盤としての三種の神器～
　同リートが、成長を加速する基盤としての三種の神器として位置付けているのは、①「格付けの取得」、②「負ののれんの獲得」、③「グローバルインデックスへの組入れ」です。

　１つ目の格付けの取得では、日本格付け研究所（ＪＣＲ）からＡフラット（安定的）の、格付投資情報センターからＡマイナス（安定的）の格付けをそれぞれ付与されています。
特に、ＪＣＲからの格付けは、それまでＡマイナス（安定的）であったものが、スターアジア不動産投資法人の2020年８月の合併以降の運用への評価も寄与してなのか、一足飛びにＡフラット（安定的）へと向上したものです。

　２つ目の「負ののれんの獲得」については、2021年１月期に約89億円を計上しています。
これは、分配金の安定化に使うことが可能で、2021年7月期においては１口当たり25円の負ののれんを含む内部留保を活用しており、2022年１月期においては１口当たり108円、2022年7月期には50円の内部留保を活用予定です。

　３つ目のグローバルインデックスへの組入れですが、2021年（今年）の12月に組み入れられるとの想定で、それによりインデックスをベースに投資を実行している内外の投資家からの新規投資や投資口の流動性の高まりなどが期待され、投資口価格にも好影響があるのではないかと期待が持てます。

「私たちは、成長を加速する基盤としての三種の神器を得ました。これからも投資主利益の最大化を図り運用をしてまいります。既成概念にとらわれず、様々な施策を検討・実行するスターアジア不動産投資法人にぜひご注目ください。」と語る同リートの取り組みにアサザイも注目して行きたいと思います。

 ～Podcast配信のお知らせ～
　本日の放送はPodcast配信にて早速アップされております。是非お聞きください。　
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スターアジア投資顧問株式会社 代表取締役社長 加藤 篤志さまと