8月31日の「アサザイ　今日の1社」は、SOSiLA物流リート投資法人（2979、東証）を放送しました。

 今回は、資産運用会社である住商リアルティ・マネジメント株式会社　常務取締役　上場リート事業部長の松本　展彦様にお越しいただき、スポンサー会社としての住友商事及びこのリートの特徴、また現在のポートフォリオや成長戦略等について詳しくお話を伺いました。

～不動産事業をコアビジネスとする住友商事～

 　スポンサーである住友商事は不動産事業に100年の歴史と強みを持つ商社であり、様々なアセットタイプの開発・運営を手掛けてきました。物流施設の事業においても、広範なネットワークから得た物流用地の情報に対して、様々な用途の開発ノウハウを組み合わせ、また、テナントリーシングにおいては総合商社としての顧客ネットワークを活用し、荷主と物流事業者の双方へアプローチができるという強みがあります。

　住友商事が物流不動産の開発に本格的に参入したのは2014年からで比較的新しい事業ですが、現時点での予定を含めると物流不動産事業の累積での開発規模は既に18物件、約100万平方メートルとなっており、今後も開発に更に注力するとしています。

 ～住友商事が開発する「ＳＯＳｉＬＡシリーズ」と独自ルートでの取得する「ＬｉＣＳ」～

 住友商事が開発し、同リートの主な投資対象である「ＳＯＳｉＬＡシリーズ」は立地、ハード、ソフトのそれぞれに強みがあります。

まず、立地については、人口密度が高く消費地に近接した好立地であることから輸送費の削減と労働力の確保という物流業界が直面する課題において優位性があります。ハード面では汎用性に優れた先進的な設計で、「物流の効率化」、「環境への配慮」、「安全性・ＢＣＰ対応」、「快適な労働環境」が意識された汎用性・可変性の高い最新鋭のスペックで、ソフト面においては、住友商事グループによるテナントへの物流効率化ソリューションの提供が結果的にテナントの設備投資を促し、入居の長期安定化につながるという好循環を生み出しており、物流施設に必要な様々な要素を揃えていると言えます。

　それに加え、運用会社独自ルートでの取得する物流不動産やインダストリアル不動産に関して「ＬｉＣＳ」という新たなブランドを打ち出しており、SＯＳｉＬＡのクライテリアには収まらない優良物件についても取得していくことで、ポートフォリオの多様化・充実を図り、ＳＯＳｉＬＡより相対的に高い利回りで収益性を補完することも合わせて推進しています。

　これらSＯＳｉＬＡを中心としたポートフォリオは、2019年12月の上場時の7物件765億円から、現在は13物件約1,210億円まで拡大しており、着実に歩みを進めています。

代表的な物件がこちら。

 ▼SOSiLA横浜港北

都心から20km圏内に位置し、東名高速道路の「横浜青葉」ICから約4.9km、東名高速道路と並行する国道246号へもほぼ同距離でアクセス可能であり、同じく都心方面につながる第三京浜「港北」ICや、首都高速横浜北線「新横浜」ICも利用可能。更に、首都圏を環状につなぐ国道16号線にも近く、近隣や都心方面への高頻度輸配送や、首都圏一円への広域輸配送にも対応できる立地。

テナントにおける従業者の確保においても、本物件はJR横浜線・横浜市営地下鉄グリーンライン「中山」駅から徒歩圏内で有利な環境。

▼SOSiLA海老名

圏央道「海老名」ICより約1km、東名高速道路「厚木」ICより 約4kmとIC5km圏内に位置し、東西の大動脈である東名高速道路と、 首都圏広域配送に欠かせない圏央道の結節点に立地。 新東名高速道路の開通で足元の渋滞緩和も進む中、 関東エリアの西の玄関口であると共に、都心アクセスも良好な立地。

海老名市の住宅地の中間に位置する区画整理事業地内にあり、 JR相模線・小田急小田原線・相模鉄道本線「海老名」駅周辺開発等に伴い人口が増加している希少エリアで、「海老名」駅へ路線バス （所要時間7分）にてアクセス可能であることに加え、JR相模線・小田急小田原線「厚木」駅より約1.7km、JR相模線「社家」駅より約1.3kmと徒歩圏内と最寄駅から2km圏内に位置しており、労働力確保に優位性を持つ立地。

～今後の成長戦略～

今後のポートフォリオの拡大については、現在の同リート資産規模約1,200億以上のスポンサーパイプラインが存在するなかで、優先交渉権が付与されるＳＯＳｉＬＡシリーズを中心に毎年200～300億円ずつ物件を取得していくとしています。

財務面では格付が今年2月にAA格に引き上げられたことを受け、2022年7月に初のグリーンボンドを発行し、資金調達手段の多様化と調達コストの低減を進めています。

今後ますます注目されるＥＳＧへの取り組みについては、もともとＳＯＳｉＬＡというブランドが住友商事グループのＥＳＧ経営のスタンスを反映したものであり、そのＳＯＳｉＬＡの取得に加え、環境認証取得、各種イニシアティブ署名、ＴＣＦＤ定性的シナリオ分析の準備など、投資家から更に高い評価を得られるよう取り組んでいます。

上場後、コロナ禍により投資口価格が下落するなどの局面もありましたが、分配金の年4％以上の成長と資産規模拡大を着実に進めてきた同リート。ESGに向き合い、求められる施設を堅実に運用する同リートに、アサザイも引き続き注目していきたいと思います。

～Podcast配信のお知らせ～

本日の放送はPodcast配信にて早速アップされております。

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住商リアルティ・マネジメント株式会社　常務取締役　上場リート事業部長の松本　展彦様と