9月28日の「アサザイ　今日の1社」は、大和証券オフィス投資法人（8976、東証）を放送しました。

今回は、資産運用会社である大和リアル・エステート・アセット・マネジメント株式会社 代表取締役社長 西垣 佳機様にお越しいただき、同リートの特徴や市場環境を踏まえた戦略等について詳しくお話を伺いました。

～預かり資産残高１兆円超えの資産運用会社が舵を取るオフィスリート～

　同リートは2005年10月に運用を開始し、17年という運用実績を誇るオフィスリートです。スポンサーは大和証券グループ本社で、その子会社である同リートの資産運用会社の大和リアル・エステート・アセット・マネジメント株式会社では２つの上場リートを含む計5つのリートを運用しています。私募ファンドも含めた預かり資産残高は1兆円を超えており、あらゆるアセットをあらゆるファンドで運用する中で様々な投資家とも接し、日々そのニーズと向き合っています。

同リートの現在の資産規模は59物件、約4,665億円で、オフィスの中でも幅広いテナントが入居しやすい中規模オフィスビルを首都圏中心に運用しています。

～足許のオフィス市況と運用戦略～

コロナの影響でオフィスビル全体の空室率は上昇し、そのなかでも都心の大型ビルの需要は引き続き鈍いものの、同リートの主な投資対象である中規模ビルではその傾向にも歯止めがかかりつつあるようです。それには中規模ビルに入居する中小規模の会社は比較的在宅勤務が進んでいないという背景もあるようで、中規模ビルにおいてはコロナの影響は比較的限定的と言える状況のようです。

同リートの保有物件の80％以上が渋谷区や新宿区を中心とした首都圏に所在しており、特に渋谷区はIT企業も多くオフィス需要も心配に思われるかもしれません。実際に同社の保有ビルにおいて、コロナ禍で最初に空室率が上がったのは渋谷区でしたが、いち早く回復したのも渋谷区でした。同区はIT企業はもちろんスタートアップ企業も多く、採用など人を集めるために良い立地で事務所を構え、対面の必要性というのも感じられているとのことです。

一方、物件の取得においては、物件価格の高止まりが続く中では、積極的に増資をして物件を取得するというよりは入替えによる質の向上が主眼となっていますが、同リートの特徴的な戦略として、自分で土地から取得し開発を行うことでこの環境下においても比較的高い利回りを得られるようにするという取り組みも行っています。こういった取り組みにはリスクが伴うものですが、運用会社として開発やテナントリーシングにおいて外部から必要な人材や知見も取り入れて万全な体制で臨むことで対応をしています。

同リートの主な保有物件や話題の開発中物件はこちら

▼新宿マインズタワー

都内最大級のターミナル駅である「新宿」駅から徒歩5分に位置します。「新宿」駅は山手線等のJR各線をはじめ東京メトロ丸ノ内線、都営地下鉄大江戸線・新宿線、京王線、小田急線などの複数の路線が利用可能であり交通利便性に優れています。本物件は、JR「新宿」駅サザンテラス口よりデッキで接続するとともに、都営地下鉄大江戸線「新宿」駅に直結するなど、交通の利便性が至極便利な物件です。

▼Ｄａｉｗａ日本橋馬喰町ビル

2022年11月竣工予定の同リート開発物件。「馬喰町駅」駅上に位置します。「日本橋・八重洲・京橋」のサブマーケットであり、都心の主要駅へのアクセス良好な交通利便性が高い好立地です。無柱空間を活かした1フロア約120坪の中規模オフィスビルです。

▼Ｄａｉｗａ渋谷スクエア

本物件は都内最大級のターミナル駅である、JR「渋谷」駅より徒歩9分に位置します。「渋谷」駅は山手線等のJR各線をはじめ東京メトロ銀座線・半蔵門線・副都心線、東急電鉄、京王電鉄などの複数の路線が利用可能であり交通利便性に優れています。本物件が所在する「南平台町」は、渋谷特有の雑然性は見られず、閑静で落ち着いた周辺環境です。

周辺エリアのオフィステナントは、国内でも屈指の商業集積地としてのエリア特性を反映し、交流人口の多さ、マーケティングの容易さ、人材確保の容易さ等から、ＩＴ関連、卸・小売業種をはじめ、集客系オフィス、人材派遣業やデザイナー事務所、音楽・映像関連などクリエイティブ系テナントなどが多数見受けられ、近時はＩＴ関連企業のスタートアップの地として選好される傾向が強まっています。また、本物件には、ＩＴ関連企業が多数入居しています。

～投資主利益へのこだわりと運用会社として掲げる「凡事徹底」～

分配金はこの21期の間連続で増配と安定的に成長してきました。ただこの先の運用においては、電気代の高騰含む全般的なコスト上昇などがハードルとなり更なる努力が求められる様相です。そのような状況において、足元では自己投資口の取得を2期連続で実施するなど、引き続き投資口一口当たり利益を継続的に高めるため、あらゆる投資主還元策も実施していく姿勢です。

運用会社では継続的な内部成長と物件価値の最大化を追求するために「凡事徹底」という言葉を標語として掲げ、あたりまえのことや小さなことでも疎かにせずに取り組むことを徹底し、仲介会社やテナントとのコミュニケーションを絶やさずに柔軟に対応する姿勢を大切にしています。引き続き変化するオフィスを取り巻く環境において、「もっぱら投資家のために」を胸に日々の仕事に従事すると語られていた西垣社長が率いる同リートの今後の運用に、アサザイも引き続き注目していきたいと思います。

～Podcast配信のお知らせ～

本日の放送はPodcast配信にて早速アップされております。

■大和証券オフィス投資法人　ウェブサイト

　http://www.daiwa-office.co.jp/

大和リアル・エステート・アセット・マネジメント株式会社 代表取締役社長 西垣 佳機様と