5月28日の「アサザイ 今日の1社」は、三井不動産ロジスティクスパーク投資法人（3471、東証）を放送しました。
今回は、資産運用会社である三井不動産ロジスティクスリートマネジメント株式会社
取締役財務本部長 山本 賢二 様にお越しいただき、同リートの現在の取組みから今後の成長戦略まで詳しくお話を伺いました。
同リートは2016年8月に上場した物流施設特化型REITです。総合デベロッパーの三井不動産のスポンサーサポートのもと成長を続けておりましたが、昨年11月に同じく物流特化型REITで、総合商社の伊藤忠グループがスポンサーであるアドバンス・ロジスティクス投資法人と合併し、三井不動産・伊藤忠グループのダブルスポンサー体制となりました。
現在のポートフォリオは、4月末時点で48物件、資産規模5,752億円、総延床面積220万㎡で、平均築年数は7.8年となっています。資産規模としては、物流特化型REIT8銘柄のうち３番目の規模、比較的築年数の浅い物件が多いことが特徴です。
ポートフォリオの構築方針としては、「ロケーション」、「クオリティ」、「バランス」を重視しています。「ロケーション」では、保有物件の立地について、幹線道路等の交通結節点や港湾からのアクセスや広域へのアクセス、人口集積地への時間距離、将来の環境変化、需給バランス等を考慮した競争力の高い立地を重要視し、「クオリティ」では、多様なテナントニーズに対応できる先進的物流施設であること、「バランス」では、様々な物流ニーズ、テナントタイプ、敷地規模に対応して開発された複数タイプの物流施設や、データセンターなどの施設を「バランス」よく保有する方針となっています。
昨年大きなニュースとなったアドバンス・ロジスティクス投資法人との合併では、資産規模が当初の三井不動産ロジスティクスパーク投資法人としての中期目標であった5,000億円以上にまで拡大しました。資産規模がJ-REIT中11位とマーケットプレゼンスが非常に向上しただけでなく、ポートフォリオの分散が進展し、上位5物件比率が大きく低下するなど、安定性の更なる向上という効果がありました。
また投資口分割の実施により、分割後の投資口価格10万円前後と、より投資しやすい水準とすることで、流動性も向上しました。
また今後の成長戦略についても4月に公表しています。ポイントは「着実な内部成長の実現」、「ポートフォリオの強靭化・持続的な成長」、「合併により発生した負ののれんを活用した分配金の安定化」です。
「内部成長」においては、賃料成長率の強化を図ることをポイントに、「今後3年間で年率１％を超える賃料成長」を目指しています。
「ポートフォリオの強靭化・持続的な成長」では、借入余力を活かした物件の取得や、より成長性の高い物件を取得するなど、物件の入替えを行うことで強靭なポートフォリオを構築し、収益拡大や、将来的な成長に繋げていきます。
「分配金の安定化」は、今後３年間の中期戦略期間において、合併に伴い発生した負ののれんも活用し、分配金の年平均4％を上回る成長を目指しています。
合併によるダブルスポンサー体制のもと、ポートフォリオの強靭化・持続的な成長に向けて取り組み続ける同リートにアサザイも引き続き注目していきたいと思います。
■本リートが組み込まれる主な物件
▼MFLP日野
・八王子ICから約3.5kmに立地。国道16号線、20号線にも近く、首都圏全域への広域配送及び東京都下への地域配送の両方に対応可能
・ワンフロア約１万１千坪、国内有数の規模を誇る、マルチテナント対応・大型ランプウェイ型の物流施設
・従業員のための売店、カフェテリアの他、東京都認証保育所等も併設。免震構造が採用され、非常用発電機を設置
・最寄り駅から徒歩圏内にあるため、従業員を確保しやすい環境
▼MFLP茨木
・複数のインターチェンジ（IC）や大阪中心部へ接続する国道の数キロ圏内に位置し、都市圏をつなぐ広域輸送及び⼤阪北部を中⼼とする近郊都市間輸送の両方の利便性に優れた立地
・大型車両が各フロアへ直接乗り入れできるダブルランプウェイを備え、大型車両待機スペースが十分に確保された配送効率の高い大規模物流施設
・1階にはカフェテリア、6階にはスカイラウンジ、そして屋上には開放的なスカイデッキを備える。免震構造が採用され、非常用発電機も設置
▼アイミッションズパーク柏2
・交通の要衝である柏IC近くに位置し、千葉県内のみならず、東京中心部へのアクセスに優れた立地。大型物流施設が集積する工業団地内に立地するため、24時間稼働が可能
・大型車両が複数フロアへ直接乗り入れできるダブルランプウェイを備え、大型車両待機スペースを十分に確保。分割貸しにも対応しやすい汎用性に配慮されたマルチテナント型物流施設
・最寄り駅から徒歩圏内にあるため、従業員を確保しやすい環境
～Podcast配信のお知らせ～
本日の放送はPodcast配信にて早速アップされております。
■投資法人ウェブサイト 三井不動産ロジスティクスパーク投資法人
三井不動産ロジスティクスリートマネジメント株式会社 取締役財務本部長 山本 賢二 様と
